مدیریت پروژهای عمرانی و ساختمانی صفر تا صد

1- طراحی و برنامه ریزی پروژه ها :

– ایده پروژه مکانی می باشد که می توانید قبل از شروع به کار، ایده های اولیه پروژه را طراحی کنید. در این مرحله، مشارکت معمار برای اطمینان از همه چیز امکان پذیر می باشد.

– مطالعات امکان سنجی شامل بررسی سازگاری ایده ها با اهداف کلیدی می باشد. این یک نقشه ی مهمی می باشد که اهداف پروژه مورد نظر و موانع قابل پیش بینی را ترسیم می کند. سپس مالک، معمار و مدیر ساخت وارد مرحله طراحی پروژه می شوند. زمانی که ایده کامل شد، وقت آن رسیده است که آن را اجرا کنید.

– طراحی قبل از عرضه کالا و خدمات و همچنین قبل از شروع پروژه صورت می گیرد. این مرحله از ساخت و ساز ساختمان شامل طراحی شماتیک، توافق نامه های قراردادی و توسعه طراحی می باشد. قبل از انجام طرح شماتیک، اهداف پروژه باید مشخص شود. تصمیمات مهمی همچون اندازه ساختمان و میزان فضای مورد استفاده در این مرحله مورد بحث قرار می گیرد.

– مرحله بعدی شامل طرحی می باشد که مساحت و کاربرد مصالح مورد نیاز را نشان می دهد. قبل از اقدام، ارزیابی هزینه پروژه نیز در این مرحله صورت می گیرد. در صورتی که مهندسان امنیت پروژه را تضمین می کنند، معماران امکان سنجی پروژه را ارزیابی کرده و ایده های مدرن را روی کاغذ می آورند.

2- اجرای سازه های ساختمانی :

ساختار ساختمان می تواند فلزی یا بتنی باشد که در نقشه های طراحی شده توسط مهندس سازه تعیین شده است. چنانچه سازه از فلز ساخته شده است، صفحه و صفحات ستون باید در زمان ساخت فونداسیون روی فونداسیون قرار گیرند تا ستون ها بر روی آنها نصب شوند. ستون های هر طبقه طبق نقشه های طراحی شده در کارگاه آماده شده و با کمک جرثقیل در محل خود نصب می شوند.

اما اگر سازه بتنی باشد، میلگرد برای حرکت ستون در صورتی که منتظر فونداسیون هستید، استفاده می شود. سازه های بتنی به علت هزینه کمتر و خطاهای کاربردی کمتر، طرفداران زیادی نسبت به سازه های فولادی دارند. اما در عین حال، اجرای آن به زمان بیشتری نسبت به سازه های فلزی نیاز دارد.

3- مرحله پیش ساخت :

در این مرحله تمام کار یک پروژه ساختمانی قبل از ساخت می باشد. بعد از اتمام پروژه، طراحی ساده می شود، تجهیزات و طرز کار آماده می شود. خدمات قبل از ساخت برای ایجاد یک رویکرد رسمی برای محاسبه هزینه ها، محدوده کار و برنامه های اجرای پروژه مورد نیاز می باشد.

این برای پروژه بسیار مهم می باشد و در این مرحله تیم پروژه دور هم جمع می شوند تا پایه و اساس پروژه و ساختار ارتباطات را برنامه ریزی کنند. پایه و ساختار ارتباطی ضعیف موجب شکاف ها و تاخیرهای احتمالی در پروژه می شود.
تیم پروژه متشکل از سازنده، مدیر پروژه، پیمانکار، سرپرست و مدیر ایمنی و بهداشت می باشد که در ادامه ی مطلب به معرفی بیشتر آنها می پردازیم.

در این بخش پیمانکار سعی می کند پروژه را به محدودیت های بودجه قابل قبول نزدیک کند و بعد از فرآیند برآورد هزینه، طرفین قرارداد قانونی لازم را امضا می کنند. پیمانکار اهداف مالک و دیگر عناصر پروژه را برای عملکرد مطلوب انجام می دهد.

4- تدارکات پروژه :

مرحله تدارکات مرحله ای است که در آن تیم پروژه تجهیزات، نیروی انسانی و مصالح لازم را تهیه می کند. پیچیدگی این مرحله بستگی به مقیاس پروژه، تاریخ شروع و در دسترس بودن منابع دارد. این مرحله به شما امکان این را می دهد که در پروژه مورد نظر خود صرفه جویی کنید.

این موضوع حاشیه سود ساخت و ساز پروژه را برای پیمانکار افزایش می دهد. یک پیمانکار با یک شبکه تامین کننده خوب و قابل اعتماد و همچنین نیروی کار خوب می تواند در مقیاس اقتصادی صرفه جویی بسیاری کند. بسته به نوع قرارداد، کارفرما نیز می تواند از این پس انداز بهره مند شود.

5- نظارت و کنترل :

گام دیگری برای نظارت و کنترل بعضی از روش های مدیریت پروژه در اینجا وجود دارد. مدیر ساخت و ساز، بودجه، ریسک، مدیریت بیمه و پوشش را با استفاده از انواع تکنیک های مدیریت پروژه بررسی می کند.

6- بعد از ساخت :

در این مرحله، ساخت ساختمان به پایان می رسد، اما پروژه هنوز به صاحبخانه تحویل داده نشده است. اگر این مرحله به درستی انجام نشود، می تواند مشکلات بسیاری را برای مالک ایجاد کند. سپس مدیر پروژه و مهندس مواردی را که هنوز کامل نشده است را لیست می کنند. بعد از ایجاد لیست، مدیر پروژه با پیمانکار همکاری می کند تا اطمینان حاصل کند که خطاها اصلاح شده است. صاحب پروژه باید کلیه اطلاعات لازم برای پروژه را به طرف دیگر قرارداد ارائه دهد.

7- اتمام کار ساختمان سازی و تهیه نقشه ی آن :

در مرحله نهایی ساخت پروژه های عمرانی و ساختمانی، اپلیکاتور مجاز آسفالت یا نقشه های ساختمانی را مطابق با اجرای ساختمان تهیه می کند. همچنین مالک باید برای اخذ گواهی پایان کار به شهرداری مراجعه می کند.

شهرداری با توجه به شناسنامه فنی ملک، بعد از مراجعه به کارشناس فنی، گواهی اتمام ساختمان را می دهد. مدارک مورد نیاز برای اخذ گواهی پایان کار ساختمان عبارت است از:

– اصل و کپی سند مالکیت

– اصل و کپی شناسنامه مالک

– اصل و فتوکپی رسید هزینه ی تمدید سالانه

– اصل و فتوکپی قبض آب، برق، گاز و تلفن

– رویه های ساخت و ساز ساختمان و صفحه تکمیل استاندارد تأیید آسانسورها

– اصل و فتوکپی پروانه ساختمان

– نقشه معماری شهرداری دارای مهر

انواع پروژه های عمرانی شامل چه مواردی است؟

پروژه های عمرانی به دو دسته تقسیم می‌شوند که عبارتند از :

1- طرح‌های عمرانی

2- ساخت و سازهای شهری

طرح های عمرانی :

طرح‌های عمرانی  شامل: فعالیت‌هایی چون مطالعات فنی، اجتماعی و اقتصادی می باشد که توسط دستگاه‌های اجرایی انجام می‌شوند. هدف از این طرح‌ ها، تحقق بخشیدن به برنامه‌های بلندمدت عمرانی می باشد. برای این طرح‌ها، بودجه و مدت زمان اجرا از قبل تعیین می‌شود. این طرح‌ها بر اساس محل تامین اعتبار به دو دسته تقسیم می‌شوند که شامل:

– طرح‌های شمول پروژه های عمرانی: بودجه مورد نیاز این طرح‌ها، در قانون مصوبه و بودجه مجلس مشخص می‌شود.

– طرح‌های خارج از شمول: بودجه این طرح‌ها، از محل درآمد ارگان‌های دولتی و وزارت‌ خانه‌ها مشخص می‌شود.

در یک دسته‌ بندی کلی دیگر، طرح‌های عمرانی به سه دسته تقسیم می‌شوند که شامل :

– انتفاعی: هدف از این طرح کسب سود و درآمد است. این طرح‌ها باید بعد از مدتی بتوانند، هزینه‌های خود را تأمین کنند و سود مناسبی هم به ارمغان بیاورند.

– غیر انتفاعی: برای گسترش رفاه و ایجاد زیرساخت‌های متفاوت می باشد. این طرح‌ها با استفاده از دستگاه‌ های اجرایی پیاده‌ سازی می‌شوند. افرادی که این طرح‌ها را اجرا می‌کنند به دنبال کسب درآمد از آن نیستند.

– مطالعاتی: این طرح‌ها بر اساس قراردادهایی می باشد که بین مراکز علمی و دستگاه‌ های اجرایی بسته می‌شوند. هدف از این طرح‌ها، مطالعه و بررسی موضوعات ویژه می باشد.

ساخت و ساز شهری :

در پروژه های ساخت و ساز شهری که هر روز در شهرهای متفاوت در حال اجرا می باشد، افراد و شرکت‌های متفاوتی با هم فعالیت می‌کنند؛ تا پروژه عمرانی انجام شود.

ارکان اصلی این پروژه‌ ها کارفرما، ناظر و مجری می باشد. معمولا برای پروژه‌ های با مساحت کمتر از سه هزار متر مربع، مجری و ناظر حقیقی و برای متراژهای بالاتر، ناظر حقوقی هستند.

پروژه های ساختمانی عبارتند از :

– پروژه‌های ساختمانی مسکونی همچون ساخت آپارتمان و ویلا

– پروژه‌های ساختمانی تجاری و اداری همچون مغازه، رستوران، دفاتر خدماتی مثل بیمه، آژانس‌های مسافرتی و مراکز خرید

– پروژه های ساختمانی خدماتی همچون بیمارستان و گرمابه

– پروژه های ساختمانی ورزشی همچون استادیوم‌ های ورزشی، زمین‌های بازی و باشگاه‌ های ورزشی

– پروژه‌های ساختمانی صنعتی همچون احداث کارخانه، سوله و ساختمان‌های مربوطه

هر کدام از این پروژه‌ ها، طراحی سازه‌ ای و معماری سازه‌ ای مختص خود را داراست.

برای برخی پروژه‌های خاص همچون شهرداری اقدامات خاصی هم انجام می‌شوند.

انواع پلان های ساختمان :

نقشه های معماری اولیه که ساختمان را در سه بعد (پرسپکتیو) نشان می دهد، برای درک تمرین کنندگان بسیار مفید می باشد. برنامه های فنی و اجرایی به طور معمول در سه مرحله تهیه می شوند که شامل:

1- نقشه های معماری :

از این نقشه ها برای تعیین ابعاد ساختمان، جزئیات بیرونی و سازه های داخلی و خارجی استفاده می شود. پیمانکاران بر این موضوع آگاهی دارند و آنها می توانند مجموعه ای از مسائل فنی برای ساخت سازه مورد نظر در زمینه طراحی معماری را مشخص کنند.

2- برنامه های اجرایی :

نقشه های چیدمان، فونداسیون، گرانش، شیب، برش، نما و… این پلان ها که دارای جزئیات متفاوت هستند، با دقیق ترین ویژگی ها برای کاربرد صحیح و اصولی مورد استفاده سازندگان تهیه شده است.

علاوه بر این، با توجه به ویژگی های قطعات کوچک (کالا)، اسکلت ساختمان به صورت سخت شدن و نازک کاری ساخته می شود.

حضور معماران، حسابداران و همکاری نزدیک با یکدیگر در ساختمان های بزرگ، طرحی را ایجاد می کند. ساختن یک پروژه عمرانی و ساختمانی بزرگ بدون این همکاری غیر ممکن می باشد.

3- برنامه های تسهیلات :

این طرح ها شامل کلیات و جزئیات مربوط به تامین آب، فاضلاب، تهویه، سیستم گرمایش و سرمایش و به ویژه روشنایی الکتریکی و همچنین طرح های معماری و ساختاری می باشد.

همانطور که می دانید، این نکات در هنگام تعمیر بسیار مفید است. به ویژه در مواردی همچون زلزله، سیل و آتش سوزی، هنگامی که بخشی از ساختمان تخریب می شود، توسط نقشه های موجود در شناسنامه می توان پسماندهای ساختمان را تجدید کرد.

ارکان اصلی پروژه های عمرانی و ساختمانی چه کسانی هستند ؟

هر پروژه‌ای برای این‌ که به انجام برسد، شامل ارکان متفاوتی است. در یک پروژه عمرانی و ساختمانی کارفرما، پیمانکار و مشاور ارکان اصلی آن محسوب می شوند که در ادامه به توضیح آن می پردازیم.

1– کارفرما :

کارفرما شخص یا سازمان و مجموعه‌ ای می باشد که با سرمایه خود می‌خواهد، یک پروژه عمرانی را شروع کند. این شخص یا سازمان، مالک و صاحب پروژه عمرانی و ساختمانی شناخته می‌شود.

کارفرما می‌تواند، یک شخص حقیقی یا حقوقی و یا موسسه و شرکت‌های وابسته به دولت هم باشد. انتخاب پیمانکار و مشاور و همچنین تأمین سرمایه بر عهده کارفرما می باشد. کارفرما امکان دارد، نسبت به مسائل عمرانی آگاهی و دانش مناسبی نداشته‌ باشد و فقط سرمایه‌ گذاری باشد که بخواهد یک طرح و یا پروژه عمرانی را اجرا کند.

2- پیمانکار :

پیمانکار به فردی می گویند که پروژه های عمرانی را مطابق توافقات انجام شده با کارفرما اجرا و پیاده‌ سازی می‌کند.

پیمانکار پروژه های عمرانی و ساختمانی باید دانش فنی کافی و مهارت اجرایی مناسبی در زمینه ساخت و ساز و عمران داشته باشد. علاوه بر این‌ که پیمانکار، پروژه را اجرا می‌کند، مسئولیت ضمانت پروژه هم در دوره مشخص شده بر عهده او می باشد.

3- مشاور :

مشاور، شخص حقیقی یا حقوقی است که بر اجرای کار در چارچوب قرارداد نوشته شده، نظارت می‌کند. علاوه بر این، الزاماً کارفرما دانش عمرانی ندارد، بنابراین در این موقعیت‌ها، معمولا از مشاور استفاده می‌شود. کارفرما، مشاور را به پیمانکار معرفی می‌کند و مشاور وظایف خود را در قبال کارفرما انجام می‌دهد.

مشاور وظیفه دارد تا برای انواع پروژه های عمرانی در جهت تعیین پیمانکار، مناقصه برگزار کند. همچنین نظارت بر تمام عملیات اجرایی پروژه و تهیه و تدوین نقشه‌های مهندسی نیز بر عهده مشاور می باشد. علاوه بر این‌ موارد، مشاور نقشه‌های ارائه شده توسط پیمانکار را بررسی و تأیید می‌کند.

انواع قراردادها در پروژه های عمرانی چیست؟

قراردادهای عمرانی بر اساس اینکه چه ارکانی در پروژه عمرانی دخیل هستند، دسته‌ بندی می‌شوند که شامل :

– قرارداد عمرانی امانی یا تک عاملی:

 این نوع قرارداد برای پروژه‌ های کوچک استفاده می شود. تمام خدمات در داخل شرکت یا سازمان انجام می‌شود؛ به این معنا که کارفرما پروژه را سرمایه‌ گذاری و اجرا می‌کند.

– قرارداد دو عاملی یا طرح و ساخت:

 در این قرارداد، دو رکن کارفرما و پیمانکار در انجام پروژه های عمرانی دخیل هستند. کارفرما، سرمایه‌گذار و پیمانکار مسئول اجرای پروژه می باشد.

– قرارداد سه عاملی یا سنتی یا پیمانی:

 این قرارداد از سه رکن کارفرما، مشاور و پیمانکار تشکیل شده‌ است. این نوع قرارداد، مرسوم‌ ترین نوع قرارداد در انواع پروژه های عمرانی و ساختمانی به شمار می رود. در این نوع قراردادها، مشاور توسط کارفرما انتخاب می‌شود؛ سپس مشاور مدارک ضروری برای برگزاری مناقصه را مهیا می‌کند. در مناقصه، پیمانکار انتخاب شده و قرارداد همکاری بسته می‌شود و پیمانکار هم مطابق قرارداد، پروژه را اجرا می‌کند.